Comprar vivienda, bien sea una casa o un apartamento, es un sueño que acompaña a muchas personas y muchas familias de nuestro país. Pero, entonces ¿Qué debo hacer si rechazaron mi crédito hipotecario?
No es ningún secreto que para poder adquirir una vivienda, un altísimo porcentaje de esas familias debe acudir a préstamos bancarios ya que difícilmente se cuenta con la totalidad del costo del inmueble (bien sea vivienda nueva o vivienda usada), especialmente cuando se trata de la primera vivienda.
De esta forma, las Entidades Financieras, pasan a ser actores importantes en el proyecto de tener vivienda propia. Sin embargo, muchos ven su sueño “frustrado” al enfrentarse con el rechazo del banco, y el proyecto se ve seriamente comprometido.
Por ello, es importante conocer un poco sobre la “lógica bancaria” en cuanto a otorgamiento de crédito hipotecario se trata. Bien sea que ya te hayan rechazado un crédito, o que estés próximo a solicitar uno, esta información te puede resultar muy útil:
Causas del Rechazo de un Crédito Hipotecario
Existen infinidad de razones por las que un Banco puede rechazar o negar un Crédito Hipotecario, porque para la aprobación de este tipo de créditos, al menos en nuestro país Colombia, entran a jugar un importante papel diversas variables, tales como tu perfil laboral, tu perfil financiero, tus calificaciones en Centrales de Riesgo, tu historial crediticio, las políticas propias del banco, y la ley de vivienda. Todos estos factores, forman un engranaje un poco complejo, si se quiere, pero muy bien definido. Basta con que “falle” uno sólo de estos, para que la solicitud de Crédito Hipotecario sea rechazada.
Requisitos para que te aprueben el Crédito Hipotecario
Entre las variables más importantes que analizan las Entidades Financieras, para determinar si la solicitud de crédito hipotecario es viable, encontramos las siguientes:
Tu perfil Laboral
Cada persona posee un status laboral diferente. A grandes rasgos, los más conocidos son:
- Empleado
- Independiente (formales e informales)
- Pensionado
- Prestador de Servicios
Estos son, al menos, los perfiles a los cuales un banco otorga préstamos hipotecarios. Si eres independiente, por ejemplo, deberás demostrar cierta antigüedad que suele ser mayor que la de los empleados, en la que demuestres una “sostenibilidad” de tu actividad comercial.
Por su parte, los empleados aunque deben demostrar menos antigüedad, esa característica va a depender de su tipo de contrato. No es la misma exigencia para el que tiene un contrato a término indefinido, que para aquel que tiene un contrato temporal, o a término fijo, “obra labor”, etc. Por obvias razones, el tema de la antigüedad no afecta a los pensionados.
Y en cuanto a los prestadores de servicios, algunas entidades los “analizan” como independientes y otras como empleados (con características especiales).
En el perfil laboral también aplica el tema de los ingresos y de la capacidad de endeudamiento. La mayoría de Bancos tienen establecidas en sus políticas el “porcentaje aceptable” que deba tener comprometido una persona en obligaciones tanto con el sector financiero como con el sector real, del total de sus devengos; este porcentaje oscila entre el 50 y el 70%, nuevamente, dependiendo de la política que cada banco establece para el rubro “capacidad de endeudamiento” Por ejemplo, si tienes un salario de $4.000.000, el promedio de endeudamiento que una entidad financiera consideraría “saludable” (compromiso de pago mensual), es entre $2 y $2.8 millones (incluida la cuota del crédito hipotecario que solicites). Si llegas a esos límites, tu capacidad de endeudamiento puede considerarse ya copada.
Tu perfil financiero
El Perfil financiero hace referencia a esas peculiaridades de tu relación con el sistema financiero, que te hacen único. De ahí que el caso de cada persona sea tan particular. Ese perfil, está dado por las operaciones financieras (transacciones), que tú realizas: la frecuencia, los productos financieros que usas (cuentas de ahorro, corrientes, tarjetas, créditos fijos, créditos rotativos, de consumo, hipotecarios, etc), los montos que usas en tus operaciones, los canales (físicos o digitales), etc. Es decir, el perfil financiero, describe lo que se espera que sea tu transaccionalidad con el Sector Financiero e inclusive, con algunas entidades del Sector Real.
Tus calificaciones en Centrales de Riesgo
La calificación en Centrales de Riesgo, también conocida como Score o Buró está dada específicamente por un número. Cada persona usuaria del sistema financiero tiene determinado Score, que es un número que va entre 0 y 999, según califican las 2 más importantes Centrales de Riesgo de nuestro país, Colombia, como son Datacrédito y TransUnion (antes Cifin).
Ese número no es tentativo ni mucho menos al azar. Es un número particular otorgado por los algoritmos que analizan el comportamiento financiero de una persona donde se tienen en cuenta muchísimos factores, tales como el total de endeudamiento, productos financieros utilizados en el presente y en el pasado, hábitos de pago, etc. De hecho, son aproximadamente 2.000 las variables utilizadas para el análisis.
De los 999 puntos de Score que podrías llegar a tener, en el más óptimo de los escenarios, se esperaría que tuvieses al menos 700 puntos, para que seas “sujeto de crédito” para las diversas entidades financieras que otorgan créditos hipotecarios.
Tu Historial Crediticio
El historial de crédito también se ve reflejado en los informes que generan las Centrales de Riesgo. Como su nombre lo indica, tiene que ver, más con “el pasado” que con el presente. A través del historial crediticio, un banco puede saber qué productos financieros has tenido, desde qué año eres activo en el Sector Financiero, qué montos has manejado, como han sido tus hábitos de pago en el pasado, con qué prontitud has anticipado los pagos, etc. Un factor determinante en el historial crediticio, es la “experiencia” Esa experiencia hace referencia a los montos como tal, a la antigüedad y a la forma como has manejado tus productos. Sin embargo, para el otorgamiento de un crédito de vivienda, el tema de la experiencia, afortunadamente no es tan importante, teniendo en cuenta que este va a ser un crédito con garantía real, es decir, el inmueble será la garantía que respaldará el monto que el banco te desembolsará.
La ley de Vivienda
El que te aprueben o rechacen un crédito hipotecario, no sólo tiene que ver con tus características propias como “sujeto de crédito” (tu perfil); la Ley de Vivienda marca también unos parámetros muy definidos, que las Entidades Financieras deben cumplir a cabalidad. Es la Ley la que establece:
- Hasta cuántos años puedes tomar un crédito hipotecario
- Los sistemas de amortización que un banco puede ofrecer a sus deudores
- Hasta cuánto puedes disponer de tu ingreso mensual para el pago de la cuota del crédito hipotecario, lo que se conoce comúnmente como Relación Cuota-Ingreso
- Hasta qué porcentaje del valor del inmueble se puede financiar
- Con qué personas de tu grupo familiar puedes consolidar ingresos, entre otros.
Políticas del Banco
Adicional a la Ley de Vivienda, los Bancos tienen sus propias consideraciones, que agrupan en lo que denominan su Política. Aunque hay muchas similitudes entre una y otra, de las diferentes entidades, también hay diferencias muy marcadas, tanto a lo concerniente con tu perfil, como a las características propias del inmueble que vas a adquirir. De ahí la importancia de que tu perfilamiento sea lo más acertado y completo posible.
Si ya me rechazaron el Crédito Hipotecario, ¿qué puedo hacer?
La mayoría de causales de rechazo de un crédito hipotecario, se pueden “corregir”, bien sea ajustando el monto, ajustando el plazo, demostrando otros ingresos, de ser necesario, esperar un poco para cumplir con la antigüedad requerida, según tu perfil laboral, mejorando tus hábitos de pago, utilizando otros productos financieros, en fin, hay muchas formas.
Algunas entidades bancarias, informan a los solicitantes las razones de su negación, y en ese escenario es fácil corregir porque se sabrá exactamente porqué fue rechazada la solicitud. Otros bancos tienen como política no informar (se reservan el derecho), y en ese caso, conviene hacer un diagnóstico con base en lo ya expuesto y basándote en preguntas puntuales como estas:
- ¿Cuál ha sido tu historial crediticio?
- ¿Cómo están tus calificaciones ó tu Score en Centrales de Riesgo (qué puntaje tienes)?
- ¿Tienes reportes adversos en esas Centrales de Información
- Esos reportes son con el Sector Financiero, o con el Sector Real
- Tus ingresos, ¿son acordes al monto solicitado? Están debidamente soportados?
- ¿Cómo está tu endeudamiento, con referencia a esos ingresos?
- ¿Cuál es tu Relación Cuota-Ingreso?
- ¿Tienes la antigüedad requerida en tu actividad laboral? (según el tipo de contrato)
- Todos los datos suministrados (personales y laborales), ¿Están totalmente actualizados?
- ¿Qué edad tienes?
- ¿Tienes algún embargo?
y muchas más preguntas que se pueden generar de la información antes expuesta.
Cómo puede BUHO Soluciones Financieras ayudarte a prevenir o a subsanar el Rechazo de tu Crédito Hipotecario
Un gran porcentaje de las razones de rechazo o negación de un crédito, se pueden prever, realizando un perfilamiento acertado y personalizado
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