Diferencias Entre Crédito Hipotecario y Leasing Habitacional

Cuando una persona o familia  se encuentra planificando la adquisición de su vivienda propia, llámase casa o apartamento, uno de los factores que se ve obligado a considerar es el de la forma de financiamiento, por lo menos,  la mayoría de las veces, ya que son muy contados los casos en los cuales se cuenta con la totalidad del capital para dicha inversión. Pues bien, las diferentes entidades de financiamiento que otorgan crédito para adquirir vivienda, ofrecen 2 modalidades a través de las cuales es posible alcanzar ese objetivo: Crédito Hipotecario y Leasing Habitacional. Pero,  ¿Cuál modelo es más amigable? Para contestar esa pregunta, es importante conocer cuáles son las diferencias entre Crédito Hipotecario y Leasing Habitacional.

Por eso, aquí te vamos a contar las diferencias fundamentales para que puedas elegir, según tu caso, la modalidad que más se ajuste a tu perfil.

Similitudes entre Crédito Hipotecario y Leasing Habitacional

Antes de conocer las diferencias como tal, es importante conocer las similitudes para que te familiarices con los 2 modelos de financiamiento de vivienda.  Aquí te contamos algunas:

• Los dos sistemas de financiamiento persiguen el mismo objetivo:  Ayudarte a alcanzar el sueño de tener casa propia
• Ambos sistemas, implican pagos mensuales en el que hay un abono a capital y el pago de unos intereses, según el monto que se haya financiado y la tasa pactada.

• Los dos tienen los beneficios tributarios de deducir de la declaración de renta, el pago de los intereses pagados; pero aquí hay una salvedad:  para el leasing habitacional, no aplica si es leasing habitacional NO Familiar
• Para las dos modalidades aplican los subsidios especiales que otorga el gobierno para la compra de vivienda nueva
• Con cualquiera de los 2 sistemas, deberás adquirir 2 pólizas:  una que protege la deuda (seguro vida-deudor), y otro que protege el inmueble (seguro de incendio, rayo y terremoto)
• Reducción de la deuda: Con las dos modalidades podrás hacer abonos a capital o prepagar la totalidad de la deuda
• A los dos sistemas los ampara la Ley de Vivienda; eso implica que gozarás de los beneficios que ella promueve, pero también las obligaciones que adquieres al aceptar la financiación.

Diferencias entre Crédito Hipotecario y Leasing Habitacional

Ahora sí, lo que nos interesa.   Qué diferencias fundamentales tienen las 2 modalidades de financiamiento de vivienda, el leasing habitacional y el crédito hipotecario.  Conoce las más importantes:

La Naturaleza misma de la Operación

Aunque las dos modalidades son muy similares y el objetivo es el mismo, la naturaleza jurídica de las dos operaciones son diferentes:   En el crédito hipotecario tú compras un inmueble  que lo colocas como garantía de una deuda que adquieres con una entidad financiera y como respaldo de la deuda, se constituye una hipoteca.    

En el Leasing Habitacional, el Banco es quien compra el inmueble para dártelo a ti en calidad de arrendatario, o más específicamente, de Locatario, a través de un Contrato de Leasing en el que tú te comprometes a pagar unos cánones de arrendamiento mes a mes, que incluyen una amortización a capital y unos intereses; además el Banco establece contigo el compromiso de que, al final de la operación (bien sea en el tiempo inicialmente pactado o antes), te transferirá el dominio de la propiedad a través de lo que se conoce como Opción de Compra.

En el Crédito hipotecario existe una cuota inicial y en el Leasing Habitacional este monto de dinero es el Canon inicial.   Ambos valores cumplen la misma función, pero jurídicamente hablando son diferentes

Porcentaje de Financiación

Esta es quizá la diferencia más marcada entre los 2 sistemas de financiamiento de vivienda.  En crédito hipotecario es posible financiar hasta el 70% del valor comercial del inmueble.  Este límite lo establece la Ley de Vivienda, por la que están regidas todas las entidades financieras que otorguen crédito para la adquisición de vivienda.

En leasing habitacional, en cambio, dependiendo de las políticas de cada entidad se puede financiar un porcentaje superior.  Algunas entidades financian hasta el 80%, otras el 85% y en algunos casos particulares podrían financiar hasta el 90% de dicho valor.

Para citarte un ejemplo:   Si estás pensando en comprar vivienda, cuyo valor comercial sea de 200 millones de pesos, a través de crédito hipotecario sólo te van a financiar 140 millones, máximo.   Pero si tomas la financiación a través de leasing habitacional, te podrían financiar hasta 160 o 170 millones de pesos.

Escrituración y Propiedad Jurídica

Desde el momento mismo en que se protocoliza la operación (aprobación del crédito,  legalización y emisión de la minuta), con el crédito hipotecario en la Escritura Pública tú aparecerás como el propietario del inmueble, así que, sólo será necesario escriturar una vez.    Cuando hayas terminado de pagar el crédito hipotecario, haces un sencillo acto de “levantamiento de hipoteca”, pero ese acto, no afecta para nada el derecho de dominio que tienes sobre tu inmueble.

Por su parte, con el Leasing Habitacional quien se constituye propietario de la vivienda es el banco.  Según las políticas de cada banco, en las escrituras tu nombre podría aparecer como “Locatario”, que es la figura que te representará en el trámite; e inclusive, muchas entidades bancarias no tienen en cuenta el nombre del locatario en la escrituración.   Tu nombre aparece en todo caso, en el Contrato de Leasing.    Cuando ejerzas la “opción de compra” es necesario volver a escriturar y en esta nueva escritura tú sí aparecerás como propietario del inmueble, o si decidiste venderlo, aparecerá ese tercero que tú designes y que le informes al Banco para que sea la persona que pase a ser el propietario de la vivienda.

Tipo de Vivienda

En términos generales, existen dos tipos de  vivienda en nuestro país:  Vivienda de Interés Social VIS, cuyo costo máximo es hasta 135 SMMLV y en las ciudades principales hasta 150 SMMLV;  el otro tipo es la Vivienda NO VIS, y es aquella cuyo costo comercial supera el “tope VIS”, es decir vale más de 135 salarios mínimos, o 150 salarios mínimos, según corresponda.

La vivienda que se puede o que se debería financiar a través de Leasing es la vivienda NO VIS.   La mayoría de entidades financieras NO financian vivienda VIS a través de Leasing habitacional.   Afortunadamente, teniendo en cuenta que la principal ventaja del leasing es su mayor porcentaje de financiación, la vivienda VIS tiene un “trato especial” en la Ley de vivienda, en lo concerniente al porcentaje de financiación y es que la ley permite financiar para este tipo de viviendas hasta el 80% de su valor comercial, y de hecho, la mayoría de los bancos financian este porcentaje.

Otro “tipo de vivienda”, que se conoce coloquialmente en nuestro argot popular, es la Vivienda Nueva y la Vivienda Usada.  Sin embargo, esta división no afecta para nada el sistema de financiación que se tome.  Es decir que, tanto la vivienda nueva, como la vivienda usada, se puede financiar con las dos modalidades:  Crédito hipotecario y Leasing Habitacional.

Posibilidad de Arrendamiento del Inmueble

Existe una sutil diferencia en este sentido.  Mientras que tomando el crédito hipotecario, libremente puedes decidir vivir en el inmueble o arrendarlo, (obvio, porque es de tu propiedad), con el leasing habitacional previamente debes haber tomado esa decisión.  De ahí que, el leasing habitacional tenga a su vez dos modalidades:  Familiar y NO Familiar.   Si tomas un leasing habitacional familiar, “obligatoriamente”, deberás destinarlo para tu vivienda y/o la de tu familia.   Con el leasing habitacional NO familiar, SI puedes arrendarlo; pero cuidado porque si bien esta figura podría considerarse una ventaja, también tiene la desventaja de que no puedes tener con ella todos los beneficios tributarios que sí tendrías tanto con el crédito hipotecario, como con el leasing habitacional familiar.

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