Requisitos del Crédito Hipotecario

Te vamos a mostrar las importancia de conocer los Requisitos del Crédito Hipotecario.  

Adquirir una vivienda, podría representar para muchas familias el proyecto financiero más ambicioso en el que deban trabajar.  Muchos, sueñan con dejar de pagar arriendo, y empezar a construir su patrimonio, el cual, a su vez, representará una vivienda digna para el futuro a corto, mediano y largo plazo.

Una herramienta o producto financiero, que permite llevar a cabo ese propósito, es el Crédito Hipotecario, teniendo en cuenta la dificultad que, de entrada, representa contar con la totalidad de los recursos necesarios para dicha adquisición.

Nace entonces la pregunta obligada:  ¿Qué requisitos debo cumplir para acceder a un Crédito Hipotecario?

Pues bien, lo primero que debes saber es que, si bien el “proceso hipotecario” consta de varias etapas, hay 2 momentos coyunturales que indicarán que se ha cumplido con los requisitos para el Crédito Hipotecario.

El primero es la Aprobación de dicho crédito.  Pues bien, para que esa aprobación sea posible, debes cumplir con determinados requisitos.  Algunos te los mostramos a continuación:

Puntaje en Centrales de Riesgo como Requisito del Crédito Hipotecario

El puntaje en Centrales de Riesgo, es un número específico que refleja el “nivel de riesgo” que podrías representar para la entidad financiera ante la cual estás presentando la solicitud de Crédito Hipotecario.  Gracias a esta clasificación, las entidades pueden conocer tu historial crediticio, tu perfil financiero (productos financieros que usas o que has usado), tu nivel de endeudamiento, tus hábitos de pago, etc.   

También conocido como score, normalmente se mide de 0 a 1000 puntos.  Para que seas “sujeto de crédito” para un banco que te otorga un Crédito Hipotecario, debes tener un score mínimo de 700 puntos en promedio.  Cada entidad financiera, es autónoma en sus políticas para fijar los estándares mínimos a solicitar en este sentido.

Perfil laboral exigido como Requisito para del Crédito Hipotecario

Para que puedas acceder a un Crédito Hipotecario, debes demostrarle a la Entidad Financiera que devengas ciertos ingresos (normalmente se miden de manera mensual) y con una recurrencia y antigüedad aceptables. 

Los perfiles laborales más conocidos en nuestro país son:  empleados, independientes, prestadores de servicios y pensionados.  

A su vez, cada uno de estos perfiles tienen otras subdivisiones.  Por ejemplo, los empleados pueden ser a término fijo, indefinido, por obra labor, etc.  y según la clasificación en la que te encuentres, de acuerdo a las políticas propias de cada banco, deberás demostrar cierta antigüedad en esa actividad laboral.    Aplica para todas las actividades y para todos los segmentos de clientes.

Ingreso Mensual:  Requisito Fundamental del Crédito Hipotecario

El ingreso mensual demostrable, es quizá el indicador determinante para el monto que podría prestarte una entidad bancaria en tu Crédito Hipotecario.  Este ítem ya no depende tanto del banco ni de sus políticas, sino que lo establece directamente la Ley de Vivienda.  Y es que dicha Ley, proclama que una persona o una familia (cuando se han consolidado ingresos) NO puede exceder ciertos porcentajes de su ingreso mensual para el pago de su crédito hipotecario.   

Si el Crédito Hipotecario es para la adquisición de Vivienda de Interés Social, el porcentaje puede ir máximo hasta el 40%, y si lo que se pretende comprar es una Vivienda NO VIS, el tope máximo será del 30%. Esta relación (ingreso vs ley de vivienda), es la que se conoce como “Relación Cuota-Ingreso” (RCI).  

Veámoslo mejor con un ejemplo: Si tienes un ingreso mensual de 3 millones de pesos, y vas a comprar una Vivienda de Interés Social, no podrás destinar más de $!.200.000 para el pago de tu cuota mensual de Crédito Hipotecario y por lo tanto, el monto que te prestará la Entidad Financiera estará supeditado a esa cifra.

Otro Requisito del Crédito Hipotecario:  El nivel de endeudamiento

 

Adicional al ingreso mensual que puedas demostrar, hay otro indicador muy importante sobre el cual se basará la decisión del banco de aprobarte o no el crédito; y ese es el nivel de endeudamiento.   

Por supuesto que ese nivel, está 100% ligado a tu ingreso mensual demostrable.  El endeudamiento que medirá la entidad, son tus obligaciones representadas en pagos mensuales ante las diferentes organizaciones que reportan en Centrales de Riesgo pertenecientes al Sector Financiero y al Sector Real.   

De esta forma, siguiendo con el ejemplo anterior, si tus ingresos son de 3 millones de pesos al mes, y tu endeudamiento (cuotas mensuales), sumando todo el sector financiero y el sector real (créditos, tarjetas de crédito, cupos rotativos, telefonía, internet, celular, pagos a cooperativas, etc), es de aproximadamente 1 millón de pesos al mes, se dice que tu endeudamiento está por el orden del 33%.   

Este porcentaje es muy importante, porque los diferentes bancos establecen en sus políticas el máximo monto de endeudamiento  al que puede aspirar un solicitante de crédito.   Este rango, normalmente está dado en las diferentes Entidades Financieras, entre el 50%, los más exigentes, y el 70%, para el caso de los más flexibles.   

En el ejemplo, si tu endeudamiento está al 33% y vas a solicitar un crédito ante una entidad cuya política establece que el “nivel de endeudamiento” de una persona puede ir hasta el 60%, significa que tu “capacidad de endeudamiento” para el crédito que estás solicitando estaría por el orden el 27% (60-33=27).  

En términos financieros, si bien, la ley de vivienda establece que para la compra de esa Vivienda VIS, puedes destinar hasta el 40% de tus ingresos, para la Entidad Financiera que está analizando tu solicitud de crédito, sólo tienes capacidad de un 27% de tu ingreso mensual. En otras palabras, ya no podrás aspirar a un crédito cuya cuota mensual sea de $1.200.000 sino, únicamente de $810.000; lo cual supone un monto menor.

Podemos entonces fácilmente deducir que los dos indicadores financieros más importantes para la aprobación de tu Crédito Hipotecario, son: Tu RCI y tu nivel de endeudamiento.  Es una combinación entre lo que establece la Ley de Vivienda (el RCI) y la política del Banco ante el cual estás haciendo la solicitud (capacidad de endeudamiento).

El infaltable Requisito del Crédito Hipotecario:  Recursos propios

Independientemente de que cuentes con una amplia capacidad de endeudamiento, y de lo que indique el RCI con relación a tus ingresos mensuales, la Ley de Vivienda establece que debes contar con unos recursos propios, lo que normalmente conocemos como la cuota inicial para el pago de la vivienda.  Sí, es por ley, no por política bancaria.  

Esos recursos deben ser mínimo del 30% del valor comercial del inmueble si es Vivienda NO VIS, o del 20% si es Vivienda VIS; o lo que es lo mismo, la ley de vivienda establece que si vas a comprar una vivienda VIS, una entidad financiera sólo puede financiar hasta el 80% del valor comercial del inmueble y si es NO VIS la financiación sólo puede ir hasta el 70%.  Esta norma del porcentaje de financiación, es lo que se conoce como “Relación Deuda-Garantía”   

Los recursos propios, normalmente provienen de ahorros, de cesantías, e inclusive para la Vivienda de Interés Social, de subsidios de la Caja de Compensación, e inclusive el gobierno ayuda a las familias menos favorecidas a través de diferentes subsidios.

Entre más alto sea el valor de la cuota inicial, menos porcentaje del valor de la vivienda tendrás que tomar con un crédito hipotecario, y por lo tanto, el costo de financiamiento será menor, y al generarse mayor capacidad de endeudamiento, será más fácil que los bancos te presten para la compra de tu vivienda.

La Edad como Requisito del Crédito Hipotecario:

Tu edad, es otro factor que juega un papel importante en la decisión del banco.  Dependiendo del tipo de vivienda, los bancos también establecen sus políticas en ese sentido.  

En términos generales se admite edad mínima para compra de Vivienda VIS 18 años y para NO VIS 24 años.   La edad máxima suele ser 74 años; sin embargo,   es diferente entre una y otra entidad esa política.  En cuanto a la edad máxima, cabe recordar que los créditos hipotecarios están respaldados por seguros (vida deudor e incendio y terremoto);  aquí son las compañías aseguradoras, las que determinan hasta qué edad máxima otorgarán seguros para el deudor del crédito hipotecario y por ende, la entidad financiera estará supeditada a esta restricción.

Ahora bien, recuerdas que hablamos de 2 momentos coyunturales y que el primero es la aprobación del crédito como tal.  Pues cumpliendo los requisitos ya mencionados, seguramente obtendrás la anhelada aprobación.   

 

Pero el proceso de crédito hipotecario va más allá de la aprobación.   La siguiente gran etapa se conoce como “legalización” y es cuando la entidad financiera evalúa ya no tu perfil como deudor sino, las condiciones del inmueble que se presentará como garantía para el crédito hipotecario:

Requisitos del Crédito Hipotecario concernientes al inmueble:

Sí, los inmuebles que se constituirán como garantía para el crédito hipotecario, también deben cumplir con ciertos requisitos; entre los más importantes, tenemos:

• Gravámenes jurídicos

  La vivienda que vas a comprar no debe tener gravámenes de orden jurídico, tales como embargos, hipotecas, ser objeto de extinciòn de dominio, patrimonio de familia, impuestos atrasados…  entre  otros.   Por supuesto que el “nivel” de gravedad de los gravámenes son de diversa ìndole y algunos seràn fàcilmente subsanables, pero otros, quizà no tanto.   Si por ejemplo, vas a adquirir  vivienda usada, es sano que verifiques que se encuentra al dìa en el pago de los impuestos y tambièn, a travès del Certificado de Tradiciòn y Libertad (CTL), que estè libre de cualquier gravamen que pudiese entorpecer el proceso hipotecario.

• Vetustez

  Esta característica, hace referencia a la “edad” del bien inmueble;  es posible verificar la vetustez, a través del CTL.   Igual que con el resto de factores, cada banco tiene una política establecida para este ítem.  Hay bancos que cuyo tope de vetustez es de 30 años, otros de 40, otros de 50 y los màs flexibles en este sentido, no tienen límite al respecto, siempre y cuando la vivienda se encuentre en condiciones óptimas de habitabilidad.

• Estrato

  En términos generales muchos bancos financian viviendas desde estrato 2 en adelante.   Otros, cuyo nicho de mercado es más particular, sólo financian desde estrato 3 en adelante.

• Parqueadero

  El que un bien inmueble destinado para vivienda, cuente o no con parqueadero, estará determinado también en la política de cada entidad financiera y tiene que ver con 2 factores principales:  el estrato y el valor de la vivienda.   De esta forma, una vivienda de estrato màs alto, tendrà el requisito obligatorio de contar con parqueadero o parqueaderos (màs de 1), segùn tambièn el precio.   Normalmente, los bancos tienes muy definido estos topes (valores) en su política referente a parqueaderos.

• Legalización de las Áreas Construidas

  Este es un aspecto que afecta principalmente a las viviendas usadas.   Así que si tu decisión es una vivienda usada, deberás cerciorarte de este tema.   Suele suceder, cuando los inmuebles no están sujetos a Reglamento de Propiedad Horizontal (RPH), que los propietarios amplían las áreas sin contar con los permisos de las entidades correspondientes.  En este sentido, las entidades financieras aceptan hasta un porcentaje de  áreas SIN legalizar, pero estos porcentajes son bajos; normalmente oscilan entre el 12 y el 20%.   Así que si el inmueble que vas a adquirir tiene un gran porcentaje de áreas sin legalizar, muy probablemente el Banco NO acepte el inmueble como garantía del crédito.  Igual que en todos los casos, depende de la política puntual de cada Entidad Financiera.  La legalización de las áreas construidas se puede evidenciar comparando la escritura pública del inmueble con el “cuerpo cierto”, es decir con la realidad (el físico), del inmueble que te están vendiendo.

• Unidades Habitacionales

  Igual que en el punto anterior, es un tema que suele afectar a vivienda usada NO sujeta a RPH.   Muchas viviendas en un mismo Certificado de Tradición y Libertad cuentan con varias unidades habitacionales (es decir, vivienda para diferentes familias).  Las unidades habitacionales están determinadas por el número de cocinas.  Así las cosas, si tenemos una vivienda que cuenta con 3 cocinas, decimos que es un inmueble con 3 unidades habitacionales.  Este tema también es ingerencia de la política propia de cada banco que establece cuántas unidades habitacionales acepta en un inmueble que se constituirá garantía del crédito hipotecario.   Algunas entidades sólo aceptan 1 unidad, otros 2, otros 3 y muy pocos aceptan 4 ó más.

• Uso del Inmueble

  Igual, esta condición aplica normalmente en viviendas usadas NO sujetas a RPH.   Hay inmuebles que están destinados 100% a vivienda, con ellos, no hay ningún inconveniente en este sentido.   Pero también los hay que tienen un porcentaje de área de destinación comercial.   Es el caso de las casas que cuentan a su vez, con un local comercial o con una bodega.  Pues bien este aspecto también lo evalúan los bancos para aceptar o no una garantía.  Dependiendo de la política de cada banco, aceptan un porcentaje de área de destinación comercial.   Algunos el 30%, otros el 40% y los más flexibles aceptan hasta un 50% de área de uso comercial en un inmueble.   Si el inmueble tiene un área superior al 50% para uso comercial, ya debe financiarse por una línea de crédito diferente a crédito para vivienda

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Todos los requisitos aquí enunciados, son extremadamente útiles si estás en el proceso de adquisición de vivienda.   Sin embargo, tu caso es totalmente particular, no se parece a ningún otro.   En Buho, te brindamos asesoría personalizada, para presentarte la mejor opción de entidades financieras, y a éstas presentarles tu mejor perfil.   Contáctanos ya, y programa una consultoría gratuita aquí.