Certificado de Tradición y Libertad

¿Pensando en  comprar vivienda,  usada?  El Certificado de Tradición y Libertad es el punto de partida.

Un  CTL (certificado de Tradición y Libertad) es un documento público (cualquier persona que desee lo puede obtener), expedido por la Superintendencia de Notariado y Registro que refleja la situación jurídica de un bien inmueble y hace una descripción detallada a lo largo de su “vida” (vetustez), de cada “acto” que ha afectado a dicho bien durante todo el tiempo desde su “creación” hasta la fecha de consulta.  También describe las características a nivel “físico” de dicho inmueble y el tipo (si es una casa, apartamento, lote, bodega, oficina, etc)

Para qué sirve un Certificado de Tradición y LIbertad

Ufff, basta con leer la definición, para intuir la tremenda importancia que reviste este documento.  El CTL, contiene la tradición (cada cambio a nivel jurídico que ha sufrido un inmueble, cada gravamen, cada propietario, etc), así como la actual situación jurídica, es decir, si en la actualidad está “Libre” de cualquier gravamen (hipotecas, embargos, impuestos pendientes por valorización, extinción de dominio, etc), o si tiene alguna “condición especial” que limitaría el dominio del inmueble.   Y por supuesto que esta información es de vital importancia, tanto para los propietarios actuales como para aquellos que eventualmente se encuentren interesados en adquirir o comprar dicho bien inmueble.

Partes que componen el Certificado de Tradición y Libertad

Aparentemente, un CTL es un documento que contiene muchísima información, pero cuando aprendemos a conocer sus partes, se nos facilita tremendamente su lectura e interpretación:

Encabezado

La primera parte del CTL que además es la superior va desde el sello o logo de la SNR (Superintendencia de Notariado y Registro), hasta el “Estado” del Folio (otra forma de llamar al CTL).   El encabezado contiene además las oficina de Registro Público a la que corresponde el inmueble, es decir el  Círculo Registral, departamento, municipio y de ser el caso, vereda.   Señala también el número de matrícula inmobiliaria que es un número único para un inmueble (es como el documento de identidad del inmueble), y la fecha y hora exacta de la expedición del documento; así como la “fecha de apertura”, desde cuándo empezó a “existir” legalmente el inmueble.

Descripción, Cabida y Linderos – Área, Coeficiente y Complementación

Como lo indica su nombre, hace una descripción  detallada del inmueble en términos “fisicos”, el área que ocupa, los linderos con otros inmuebles y los documentos (escrituras y otros soportes que avalan dicha descripción).   En algunas oportunidades es muy extensa, y en otras, se limita a hacer mención de los documentos que contienen esa descripción detallada.

Dirección del Inmueble

Empieza describiendo el tipo de predio (rural o urbano); por otra parte ofrece una nomenclatura oficial la cual es la única válida para determinar la dirección de ese inmueble, según la normatividad competente de nuestro país, Colombia.  Vuelve a nombrar el número de la matrícula, y ésta a su vez, da paso a la siguiente sección, que son las anotaciones.

Anotaciones

Cada “cambio” que sufre el inmueble en materia jurídica se consigna en el Certificado de Tradición y Libertad a través de una Anotación.  Es decir, cada que le “ocurre” algo,  queda reflejado en la correspondiente anotación.  Cada compraventa, (cada dueño), cada gravamen, la cancelación de los gravámenes, cada suceso, va quedando registrado en una especie de hoja de vida de manera cronológica y son estas anotaciones las que constituyen la “tradición” del inmueble.   

Dicho en otras palabras, es un recuento histórico de lo ocurrido con el predio a través del tiempo.   NO hay límite para estas anotaciones, las cuales van numeradas (anotación 1, anotación 2, etc) y por supuesto, entre mayor vetustez tenga el inmueble, mayor número de anotaciones tendrá.   

Cada anotación tiene su número, la fecha correspondiente, la especificación, la escritura pública que soporta el acto jurídico, las personas que intervienen en el mismo y la cuantía (valor del acto)

Al final de las anotaciones, se concluye con  el Número total de Anotaciones

Salvedades

Hace referencia a las correcciones o aclaraciones que haya que hacer de las diferentes anotaciones (si las hubiere), bien sea por error o  por omisión.

Parte final

El documento termina con la información de la fecha (nuevamente), con el turno a través del cual se expidió, la ciudad y la firma y nombre del registrador

Cómo Leer el Certificado de Tradición y Libertad

Leer bien un certificado de tradición y libertad, implica analizar cada una de sus partes, de manera minuciosa.   Del encabezado, es necesario verificar que todas las hojas contienen exactamente la misma información, hasta el título: “ESTE CERTIFICADO REFLEJA LA SITUACIÓN JURÍDICA DEL INMUEBLE HASTA LA FECHA Y HORA DE SU EXPEDICIÓN”

En cuanto al Estado del Folio, es necesario validar que es ACTIVO, porque en el caso de que fuese CERRADO, significa que el inmueble no tiene efectos jurídicos, no admite más anotaciones y por lo tanto, no se puede ni comercializar ni hacer ninguna transacción con él.

De la Descripción, Cabida y Linderos, conviene comparar lo consignado en los documentos (escrituras) correspondientes y debe coincidir.   Ahora, en cuanto al “tipo de inmueble”, debe coincidir lo que dice el CTL con la “realidad” (lo que se conoce como cuerpo cierto).   Por ejemplo, es posible que estés interesado en una casa, de dos pisos, que efectivamente así está construida, pero en el CTL aparece que es un Solar o un Lote – significaría que la construcción NO fue legalizada, y por lo tanto, dicha construcción no tiene validez jurídica.

Las anotaciones por su parte requieren especial atención.   Ellas reflejan, los actuales propietarios y si el inmueble está sometido a gravámenes.   Si en algún momento de su historia el inmueble tuvo alguna “condición especial”, por ejemplo, fue objeto de un “embargo”, el cual se refleja en determinada anotación…   por decir cualquier cosa:  “Anotación 6:  Embargo Ejecutivo ……”, debes fijarte que en una anotación posterior, dicho embargo haya sido cancelado o levantado.   Si no encuentras esa anotación posterior, significa que, en la actualidad el inmueble está embargado y esa es una limitante al dominio (no se puede comercializar jurídicamente hablando).  Y así, debes cotejar una a una cada anotación que implica limitaciones al dominio (hipotecas, embargos, patrimonio de familia, etc).

Cómo Obtener el Certificado de Tradición y Libertad

Hay 2 maneras generales de obtener este documento.   La primera es “en físico”, el cual se puede solicitar directamente en las oficinas de Super Notariado y Registro, e incluso, a partir de junio de 2023, se podrá solicitar en las Notarías que tengan el acuerdo con Super Notariado.

La segunda es de manera digital:  Hasta hace poco, Supernotariado tenía habilitados algunos proveedores (terceros – privados), que prestaban este servicio.   Sin embargo, por algunas inconsistencias presentadas en los contratos entre esos terceros y la Supernotariado, ésta entidad decidió cancelar las autorizaciones para emitir el CTL a esos proveedores privados.   Ahora es la Superintendencia quien va a expedir directamente ese documento, (a partir de junio de 2023).  

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