Al comprar un inmueble (casa o apartamento), bien sea para próxima vivienda, o bien sea para invertir, es importante considerar muchos más factores, de los que apriori parecieran obvios: Además de la ubicación, el precio, el tamaño y otros que podrían considerarse “fundamentales”, también vale la pena evaluar desde otros puntos de vista como el social (quiénes serán tus vecinos, qué nivel de ruido tiene el entorno, qué tan “sostenible” es el inmueble, etc), puntos de vista técnicos como el tipo de construcción, estado general del edificio o del conjunto, qué altura es, en fin, la lista podría ser interminable. Más aún, si adicionalmente, la adquisición del inmueble la vas a realizar a través de financiamiento bancario (crédito hipotecario o leasing habitacional), especialmente si de vivienda usada se trata, deberás considerar el punto de vista de las entidades financieras, con relación a los parámetros que deben cumplir los inmuebles, para que posteriormente no te lleves sorpresas desagradables. En palabras sencillas, considerar los requisitos de una vivienda según política bancaria.
Aún con el crédito aprobado, un banco puede rechazar un proceso porque, el inmueble no cumple las condiciones establecidas en su política bancaria; y podría ser “catastrófico”, si ya tienes firmada una promesa de compraventa (que normalmente contiene cláusulas penales por incumplimiento), o simplemente, que ya hayas incurrido en gastos como el avalúo del inmueble y el estudio de títulos.
Pues bien, para evitarte futuros “dolores de cabeza”, aquí te mostramos algunos de los más importantes, factores que deberás considerar, con relación al inmueble que vas a adquirir, establecidos en las políticas bancarias:
Aspectos de Carácter Jurídico
Gravámenes
Ningún banco permite constituir garantías para respaldar la deuda, sobre bienes inmuebles que presenten cargas o gravámenes, tales como patrimonio de familia, afectación a vivienda familiar, embargos, hipotecas, usufructos, extinción de dominio, impuestos pendientes etc. Por supuesto, hay algunos gravámenes más difíciles de levantar que otros, y los hay de muchos tipos. Algunos como la afectación a vivienda familiar, (que es un gravamen voluntario), puede levantarse, o cancelarse simultáneamente con la compraventa y la hipoteca, pero otros “más graves” harán que un banco rechace el inmueble.
De ahí que el documento conocido como el Certificado de Tradición y Libertad, entra a jugar un muy importante papel, cuando de determinar la viabilidad jurídica de un inmueble ante un banco, se trata. Es importante analizar dicho certificado para saber el status jurídico del bien.
Legalización de la vivienda según política bancaria
Por su parte, las construcciones deben estar debidamente legalizadas. Algunos bancos, permiten ciertos porcentajes de área construida sin legalizar; pero esos porcentajes suelen ser pequeños… claro, algunas entidades financieras son mucho más flexibles que otras en ese sentido. Sin embargo, más allá de la política bancaria, las entidades gubernamentales correspondientes, cada vez son más exigentes al respecto, y lo que hacen los bancos, es alinearse en ese sentido. Las entidades financieras, ante todo, se rigen por la ley.
Unidades Habitacionales
Cada predio, está determinado por un Certificado de Tradición y Libertad. Es posible que algunos inmuebles los hayan dividido para formar varias unidades habitacionales sin desenglobar dicho predio. En ese caso, se dice que el inmueble tiene varias unidades habitacionales, que normalmente, están determinadas por el número de cocinas. Si una casa tiene por ejemplo, 3 cocinas, se dice que tiene 3 unidades habitacionales. Ahora bien, este también es un tema establecido en las diversas políticas bancarias. Algunos bancos, aceptan sólo 1 unidad habitacional, algunos dos, algunos 3 y uno muy particular, podría admitir más de 3. De ahí que el número de cocinas del inmueble de tu interés, también sea un tema a evaluar, dependiendo del banco con el cual vas a hacer el proceso de financiación.
Garajes o Parqueaderos de la vivienda según política bancaria
Sí, estás leyendo bien. El hecho de que un inmueble cuente con parqueadero o parqueaderos, podría hacer que un banco acepte o no dicho inmueble como garantía del préstamo. Obviamente, cada banco tiene al respecto sus propias políticas, pero en términos generales ese condicionamiento depende del valor de la vivienda y del estrato donde se encuentre ubicado.
Normalmente, para los inmuebles de categoría VIS – Vivienda de Interés Social (costo inferior a 150 SMMLV en algunas ciudades y 135 SMMLV en otras), ningún banco exige que tenga parqueadero propio. A medida que va subiendo el precio o valor comercial del inmueble, así será la exigencia con el tema del parqueadero. De esta forma cuando llega a determinado tope de precio, y empieza a incrementarse el estrato socio económico de ubicación del inmueble, la entidad financiera exigirá que el inmueble cuente con al menos 1 parqueadero. Para las viviendas de valor aún mayor y los estratos sociales más altos, los bancos determinan en su política que dicho inmueble debe contar con 2 ó más parqueaderos.
Uso o Actividad del Inmueble
Uso comercial, industrial o de servicios:
Existen viviendas que a su vez tienen un uso comercial, bien sea porque tiene un local, una bodega, una oficina, etc. En ese sentido, las políticas bancarias de las diferentes entidades establecen determinados porcentajes de uso comercial en el bien inmueble que se pretende financiar como vivienda. Algunos aceptan hasta un 30% del área del bien, destinado para vivienda, otros hasta el 50% y otros diversos porcentajes. Si el porcentaje de uso comercial del área del inmueble supera el 50%, muy probablemente el banco no lo financiará por la línea de vivienda, perdiendo así los beneficios que este tipo de créditos otorga en materia de tasas de interés, de beneficios tributarios, etc. De ahí que el porcentaje de uso comercial del bien inmueble que vas a adquirir como vivienda, sea otro factor importante a considerar.
Inmuebles de Patrimonio histórico
Este tipo de inmuebles está cubierto por una normativa especial, que hace que intervenirlos y modernizarlos sea casi imposible, además de otras restricciones. Por esta razón, es muy difícil que este tipo de propiedades sea garantía admisible para una entidad financiera
Viviendas de Recreación
La mayoría de entidades financieras, no aceptan este tipo de inmuebles para financiamiento a través de la línea de vivienda. Afortunadamente, hay otras líneas de crédito con las cuales se puede financiar dichos predios; cada banco nombra de manera diferente tales líneas de financiación.
Territorio y georeferenciación
Donde se encuentre ubicado el inmueble, en términos de territorio, será un factor fundamental para la aceptación del mismo. Cada banco tiene su política con relación a si el inmueble se encuentra en una zona urbana, semiurbana o en una zona rural. Por otra parte, si el inmueble se encuentra en zonas de deslizamiento, de inundaciones o en general, de alto riesgo, muy probablemente no pasará el peritaje y por tanto, no será garantía para ningún banco.
Vetustez
La “edad” de un inmueble (tiempo de antigüedad según matrícula inmobiliaria), también es importante para la aceptación de un inmueble según las entidades financieras. Algunas de ellas, tienen un tope máximo de 30 años, otras 50, otras 70, otras entidades no tienen problema con la vetustez siempre y cuando sea un inmueble remodelado. En lo que sí coinciden todos los bancos es que, independiente de los años de existencia de un inmueble, el perito que realiza el avalúo comercial, tiene la última palabra en términos de aceptación de dicho bien.
Otras consideraciones de la vivienda según política bancaria
Son varios los aspectos considerados por el banco para aceptar un inmueble como garantía del crédito a desembolsar. Otros aspectos podrían resultar obvios, pero no por ello, menos importantes, tales como: que el inmueble tenga servicios públicos propios (no comunes), que tenga vías de acceso, desarrollo urbanístico, etc.
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Como puedes deducir después de leer este artículo, el “perfil” de la vivienda que vas a adquirir, es muy importante para determinar si el inmueble es garantía aceptable para un banco o no lo es. En BUHO, te asesoramos para hacer la solicitud de crédito en el banco o bancos más apropiados, de acuerdo a las características de la vivienda que desees comprar. Solicita ya tu consultoría gratuita, y construyamos juntos tu proyecto de adquirir vivienda propia, o inmueble para inversión.