Cuando una persona o una familia, se encuentra en el proyecto de comprar vivienda, son muchas las variables que necesita considerar:  Presupuesto o valor de la vivienda, si será nueva o usada, con cuántos recursos se cuenta para la cuota inicial y cuánto se necesita tomar de crédito, con qué banco es mejor, cómo está la capacidad de endeudamiento de los participantes en el crédito; en fin estos y muchas otros cuestionamientos entran a jugar un papel importante importante dentro de dicho proyecto.   Pues bien, el sistema de amortización del crédito, es decir, la manera como se calcula el dinero que te han prestado, en el tiempo establecido, también vale la pena evaluarse, y surge la pregunta:  ¿es mejor tomar el crédito en pesos o en UVR?

Y sí, efectivamente, en el sector financiero de nuestro país se distinguen estos dos sistemas de amortización, concernientes a crédito para adquisición de vivienda:  Pesos o UVR.  Indudablemente, para entender cuál es mejor, el primer paso es conocer en qué consiste cada uno de estos sistemas:

Crédito Hipotecario en Pesos

Es muy sencillo de entender:   En este crédito pagas cuotas mensuales a una tasa de interés fija (la misma durante toda la vida del crédito),  La cuota que se paga mes a mes incluirá tanto capital, como intereses.  El dinero que te presta una entidad financiera no se “transforma” en ninguna unidad diferente a la de “pesos”.

Crédito Hipotecario en UVR

UVR es la sigla de UNIDAD DE VALOR REAL.  La UVR es un parámetro establecido por el Banco de la República y como su nombre lo indica, es una unidad que refleja el poder adquisitivo de nuestra moneda oficial, basándose en la variación del IPC (índice de precios al consumidor).  Cuando se habla de un “crédito en UVR”, ese crédito varía según este indicador y va aumentando, así como aumenta la inflación (la probabilidad de que disminuya es tendiente a cero).

Basándose en el principio de que, el dinero adquiere valor día a día, las entidades financieras “convierten” los pesos en UVR; de esta forma cuando se desee saber cuál es el saldo de capital de un crédito de vivienda que ha sido tomado en UVR, basta con multiplicar el número de UVR de dicho crédito, por el valor que tenga esa unidad en esa fecha específica.

Un crédito en UVR tiene 2 componentes:  una parte fija, que es la tasa de interés establecida por el Banco, y otra parte variable, representada en la UVR

Al comienzo del crédito se paga más por concepto de intereses que por abono a capital; y teniendo en cuenta que la UVR va aumentando de valor, es “normal” que el saldo de la obligación, en lugar de disminuir, crezca.

Pesos o UVR:  Similitudes de los 2 Sistemas

Entendiendo en qué consiste cada sistema de amortización, y antes de abordar las diferencias, es importante conocer las similitudes de los dos:

• En ambos sistemas, se pueden hacer abonos a capital o prepagos extraordinarios, bien sea parciales o totales
• En ninguno de los 2 se capitalizan intereses.
• En crédito hipotecario, con los 2 sistemas de amortización tienes la posibilidad – Ventaja – Derecho de “vender la cartera” si en un futuro a corto o mediano plazo, tienes una mejor oferta de otra entidad bancaria, para mejorar las condiciones de tu crédito.

Ahora sí, consideremos algunas diferencias y ventajas de los dos.

Pesos o UVR: Ventajas de cada Sistema de Amortización

Crédito para vivienda en pesos

La principal ventaja que representa tomar un crédito para vivienda en pesos, bien sea  hipotecario o leasing habitacional,  es que se reduce el nivel de incertidumbre.   Es decir, tú conoces cuando tomas esta modalidad de crédito, desde el principio y con exactitud, cuánto debes pagar en cada una de las cuotas, según el plazo acordado, desde la primera, hasta la última. Esto supone un control total de tus finanzas y la posibilidad de hacer proyecciones más acertadas.

Por otra parte, en términos reales, lo que sucede es que el crédito se va reduciendo en cuanto pasan los años, ya que, tus ingresos van aumentando, al igual que los índices de inflación, pero tu cuota de crédito, al permanecer con la tasa de interés “congelada” representa cada vez un gasto menor.

Otra ventaja del crédito en pesos, es que el saldo a capital siempre disminuye, desde el pago de la primera cuota

Crédito para vivienda en UVR

Una ventaja fundamental del crédito en UVR, es que este sistema te representa mayor capacidad de endeudamiento.  En términos prácticos, significa que un banco te va a prestar mayor cantidad de dinero, cuando se haga el comparativo con tu ingreso mensual, que lo que te prestaría si el sistema de amortización fuese en pesos, de acuerdo a los parámetros de la Ley de Vivienda, específicamente hablando en lo concerniente a la Relación Cuota Ingreso.

Un crédito en UVR, también representa que las primeras cuotas, sean mucho más bajas que lo que se pagaría, cuando el préstamo es en pesos.  Eso implica un mejor flujo de caja en los primeros meses o incluso años de la vida del crédito.

Pesos o UVR:  Subdivisión de cada Sistema

A su vez, cada uno de los 2 sistemas de amortización tiene diferentes modalidades, veamos

Créditos en Pesos

Existen 2 maneras en nuestro sistema financiero de tomar un crédito en pesos:

Abono fijo a Capital

En esta modalidad programas que el abono a capital sea fijo y constante.   Esto supone que al principio del crédito las cuotas sean más altas, pero a medida que se van cancelando cuotas, éstas van disminuyendo su valor, debido al hecho de que el saldo a capital será menor y por ende, se pagará menos intereses.   La tasa de interés es la misma, durante toda la vida del crédito.

Cuota Fija, Tasa Fija

Cuando tomas un crédito hipotecario con cuota fija y tasa fija, el valor de la cuota es exactamente igual desde la primera, hasta la última.  Vale la pena señalar que, iniciando el crédito un alto porcentaje de la cuota que se paga, corresponde a los intereses, pero este porcentaje va decreciendo; de esta manera, a medida que avanza el tiempo, el abono a capital se va incrementando.   Esta es la modalidad más usada cuando de tomar un crédito en pesos se trata.

Créditos en UVR

Este tipo de créditos a su vez manejan 3 formas de amortización:

Cuota Constante en UVR

Aquí las UVR son las mismas en cada una de las cuotas, por lo que, haciendo la equivalencia en pesos, el valor aumentará mes a mes, ya que como vimos, estará sujeta al comportamiento de la inflación.  Sin embargo, de todos las formas de amortización, esta es la que tiene la cuota más baja al principio del crédito y por ende, como también ya sabes, es la que más capacidad de endeudamiento te permitirá (mayor monto de aprobación, según tus ingresos).   Es la modalidad de UVR más utilizada.

Amortización constante a Capital en UVR

En este sistema, la expresión en UVR va disminuyendo; al principio del crédito las cuotas son más altas, pero después empiezan a disminuir.   Si el comportamiento de la inflación es favorable  (no se incrementa), podría representar un significativo ahorro; pero si el caso es contrario, la inflación aumenta considerablemente, el costo financiero de esta modalidad será muy alto.

Cuota cíclica

Es la forma de crédito en UVR menos utilizada. En este tipo de crédito, las cuotas se mantienen relativamente estables mes a mes en el mismo año, pero al cambiar al año siguiente el incremento es significativo

Pesos o UVR: ¿Cuál es mejor?

Como seguramente ya pudiste deducir, esa no es la pregunta correcta, ya que los dos sistemas de amortización son válidos, están amparados por la ley de vivienda y los dos ofrecen tanto ventajas como desventajas.  La pregunta correcta es: “¿Cuál sistema de amortización me beneficia más?”  Y la respuesta también está implícita en el contenido de este artículo:  Depende de tu actual capacidad de endeudamiento, de si tus ingresos son fijos o variables, si tienes proyección de incrementar tus ingresos tanto en el corto, mediano y largo plazo, si tienes la expectativa de permanecer con el crédito durante varios años, etc.

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